房屋用途改變檢測(cè)鑒定第三方機(jī)構(gòu)：

房屋用途改變檢測(cè)鑒定第三方機(jī)構(gòu)，我國(guó)城市房屋用途取決于兩個(gè)方面: 一方面是土地的用途,它決定了房屋用途的走向，由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)與核發(fā)土地使用證；另一方面是規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途, 它決定了房屋用途的內(nèi)容，由規(guī)劃部門(mén)核發(fā)規(guī)劃用地許可證?但是，經(jīng)過(guò)規(guī)范審批建設(shè)的房屋建成交付使用后，常常會(huì)發(fā)生原使用用途改變的現(xiàn)象，那么，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)及至所有與房屋用途改變有關(guān)的管理部門(mén)說(shuō)來(lái)，就必須把握好房屋改變用途的監(jiān)管度，該支持的予以支持，該限制的必須限制，支持與限制并重，規(guī)范對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的管理，**房屋使用的安全，**房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。本公司已發(fā)展成為擁有檢測(cè)試驗(yàn)設(shè)備四百余臺(tái)，試驗(yàn)范圍涉及房屋安全性檢測(cè)、建筑原材料及半成品的檢驗(yàn)試驗(yàn)、建筑結(jié)構(gòu)試驗(yàn)、地基與樁基檢測(cè)等幾大類(lèi)工程專(zhuān)業(yè)承包資質(zhì)的綜合性實(shí)驗(yàn)，室及工程勘察與地基處理、結(jié)構(gòu)加固等業(yè)務(wù) 本公司是具有認(rèn)可建設(shè)工程質(zhì)量鑒定資質(zhì)的高智能技術(shù)性機(jī)構(gòu)。專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，管理手段先進(jìn)，檢測(cè)儀器齊全，擁有多位業(yè)界資深及一支長(zhǎng)期從事鑒定工作的專(zhuān)業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，多年來(lái)在廣東及全國(guó)各地中,取得良好的成績(jī),.經(jīng)過(guò)多年的不懈努力和社會(huì)各界的支持，現(xiàn)已擁有雄厚的技術(shù)力量，先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備和完善的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和質(zhì)量保證體系,工程檢測(cè)機(jī)構(gòu)建立了檢測(cè)資源共享的合作聯(lián)盟，以保證高效地實(shí)現(xiàn)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、保質(zhì)、服務(wù)的質(zhì)量目標(biāo)。公司有配備多臺(tái)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的輕型檢測(cè)儀器，全部由政府認(rèn)定的有關(guān)權(quán)威計(jì)量部門(mén)進(jìn)行檢定，并頒發(fā)相關(guān)的合格證書(shū)。房屋用途改變檢測(cè)鑒定第三方機(jī)構(gòu)，深圳市住建建筑檢測(cè)鑒定有限公司竭誠(chéng)為您服務(wù)，承接全國(guó)業(yè)務(wù)范圍，提供免費(fèi)技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)， 李經(jīng)理

一、本公司房屋用途改變檢測(cè)鑒定項(xiàng)目實(shí)例展示：

一、工程概況
僑聯(lián)大廈為九層局部十層現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)房屋，基礎(chǔ)采用片筏基礎(chǔ)，建筑面積約為3700m2，約建于1984 年。該樓原設(shè)計(jì)使用功能為旅館，現(xiàn)二至八層準(zhǔn)備改為自助KTV 包廂，九層為辦公室。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)結(jié)果與原設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行分析，該樓平面布置與原設(shè)計(jì)圖紙主要差別在以下幾方面：(1-5)-(A-B)軸房間由三間改為兩間，(3-4)軸的隔墻砌在樓板上；(7-9)-(A-B)、(3-7)-(C-E)軸房間由兩間改為一間，房間內(nèi)加設(shè)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間墻體砌在樓板上；(1/A)軸墻體原砌在次梁上，現(xiàn)砌在樓板上；(A)、(E)軸墻體原砌在框架梁上，現(xiàn)砌在外挑梁上；(1/8-10)-(B-C)軸開(kāi)間增設(shè)一部電梯。該樓橫向外墻為240mm 厚實(shí)心磚墻，縱向外墻及內(nèi)墻均120mm 厚實(shí)心磚墻，現(xiàn)場(chǎng)檢查表明，該樓平面布置與原設(shè)計(jì)圖紙相同部分均采用原墻體，其余有變動(dòng)部分外墻采用190mm 厚承重空心磚墻，內(nèi)墻采用100mm 厚加氣混凝土砌塊，且內(nèi)墻數(shù)量較原設(shè)計(jì)減小。

二、性鑒定
1.混凝土抗壓強(qiáng)度檢測(cè)
在建筑改變使用功能時(shí)，會(huì)對(duì)混凝土柱、混凝土梁產(chǎn)生影響。為檢驗(yàn)混凝土的強(qiáng)度，現(xiàn)場(chǎng)采用回彈法抽檢部分柱、梁混凝土抗壓強(qiáng)度。檢驗(yàn)結(jié)果表明，所檢柱批構(gòu)件現(xiàn)齡期混凝土抗壓強(qiáng)度具有95％保證率的標(biāo)準(zhǔn)值的推定區(qū)間上限值均不小于25MPa，且推定區(qū)間上下限值的差值小于5MPa 和推定區(qū)間上限值與下限值算術(shù)平觸圓柱上的接觸線(xiàn)。因此，在測(cè)量圓弧圓柱齒輪的齒距偏差時(shí)，應(yīng)當(dāng)是在接觸圓柱母線(xiàn)上測(cè)量。而弧齒錐齒輪可以采用與之相同的方法。在測(cè)量齒圈跳動(dòng)時(shí)，也可以選用與圓弧圓柱齒輪相同的齒圈跳動(dòng)測(cè)量?jī)x器和方法。
2. 圓弧圓柱齒輪加工質(zhì)量檢測(cè)時(shí)卻不能采用弧齒
錐齒輪加工質(zhì)量檢測(cè)方法。這主要是由以下的因素影響的：
（1）根切現(xiàn)象的影響。圓弧圓柱齒輪在嚙合過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)根切的現(xiàn)象，而弧齒錐齒輪在嚙合中會(huì)出現(xiàn)根切，一般弧齒錐齒輪的較少齒數(shù)是13。
（2）螺旋角的影響。圓弧圓柱齒輪對(duì)螺旋角的誤差很敏感，它直接影響瞬時(shí)角速度比的變化。也會(huì)影響齒距誤差，所以要求螺旋角誤差盡可能小。這是由于螺旋角在齒面相對(duì)曲率半徑中起主要作用，直接影響齒面瞬時(shí)接觸跡寬度，增大螺旋角，則接觸跡寬度減小，每個(gè)接觸跡上的應(yīng)力增大，對(duì)齒面接觸強(qiáng)度不利，但是當(dāng)齒寬一定時(shí)，選擇用螺旋角可以增大縱向重合度，從而增加接觸跡數(shù)目，每個(gè)接觸跡上分擔(dān)的載荷會(huì)減小，能改善齒面接觸強(qiáng)度。并且增大螺旋角對(duì)提高齒輪抗彎強(qiáng)度有利。對(duì)于弧齒錐齒輪而言，螺旋角越大傳動(dòng)越平穩(wěn)，但是
與之相應(yīng)的軸向力也越大。由于弧齒錐齒輪齒面節(jié)線(xiàn)上每點(diǎn)螺旋角都不一樣，離齒面節(jié)線(xiàn)中點(diǎn)愈遠(yuǎn)，誤差越大。因此，適用于弧齒錐齒輪的加工質(zhì)量檢測(cè)方法并不能夠適用于弧齒錐齒輪的加工質(zhì)量檢測(cè)。由上文可以得知，圓弧圓柱齒輪加工質(zhì)量檢測(cè)方法適用于弧齒錐齒輪加工質(zhì)量的檢測(cè)。但是，圓弧圓柱齒輪加工質(zhì)量檢測(cè)時(shí)卻不能采用弧齒錐齒輪加工質(zhì)量檢測(cè)方法，其主要的影響因素包括根切現(xiàn)象的影響、螺旋角的影響。

二、房屋用途改變檢測(cè)鑒定——房屋用途改變的現(xiàn)狀
房屋用途既然是在房屋建筑前就規(guī)定了的，那么，建筑好的房屋在交付使用后理所應(yīng)當(dāng)?shù)谋仨毎凑找?guī)定的使用用途來(lái)用。但是，總有一些業(yè)主的房屋的使用用途要在使用過(guò)程中發(fā)生改變，改變的原因在于利益的驅(qū)動(dòng)，即為了獲取比房屋原使用用途更多的既得利益。房屋用途改變的類(lèi)型可概括為兩大類(lèi)，一類(lèi)為“住宅改商用”；另一類(lèi)為“他用改住宅”。
1.1“住宅改商用”
所謂“住宅改商用”,是指業(yè)主將住宅用途的房屋改作商業(yè)性經(jīng)營(yíng)用房?“住宅商用”現(xiàn)象的產(chǎn)生與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程密切相關(guān),在我國(guó)剛剛開(kāi)始**的年代,經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá),就居住狀況而言,當(dāng)時(shí)的主要矛盾是解決住宅緊張問(wèn)題,住宅一般不會(huì)另做他用;但隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快,人口越來(lái)越密集,附帶性的商業(yè)需求隨即產(chǎn)生。特別是在鼓勵(lì)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的指引下,人們的經(jīng)商意識(shí)得到了普遍的增強(qiáng)，臨街的底層住宅，臨近商業(yè)區(qū)的房屋，便利于從事經(jīng)營(yíng)業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)的房屋開(kāi)始進(jìn)入有經(jīng)商意識(shí)人們的視野，或是將自有的住宅予以改造，或是租來(lái)別人的住宅予以改造，或是買(mǎi)來(lái)別人的住宅予以改造，使得“住宅商用”逐漸成為我國(guó)城鎮(zhèn)社會(huì)生活中的普遍現(xiàn)象。如現(xiàn)在城市臨街的一樓，幾乎都由住宅改為餓商業(yè)房
1.2“他用改住宅”
1.2.1“商用改住宅”。這一現(xiàn)象以樓市價(jià)格不斷攀升的近些年更為多見(jiàn)，有的是把老的商業(yè)用房改成住宅來(lái)賣(mài)，有的是將新建的商業(yè)用房改走住宅路線(xiàn)銷(xiāo)售。如上海禹洲金橋國(guó)際大廈，以樓層挑高5.2 米，可改建成復(fù)合住宅作為賣(mài)點(diǎn)，售價(jià)1.4 至2.1萬(wàn)元/ 平方米，結(jié)果房子賣(mài)得很紅火。把商業(yè)用房當(dāng)住宅賣(mài)，存在不少“硬傷”。售樓經(jīng)理承認(rèn)，由于是1996 年獲批的土地，按商用房50 年的有效期，2046 年產(chǎn)權(quán)將到期。商用房的契稅也比較高，為3%；物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)等偏貴，物業(yè)管理費(fèi)為6.8 元/ 平方米/ 月，水、電、燃?xì)赓M(fèi)用均高于普通住宅。商業(yè)用房不能給業(yè)主落戶(hù)口，不適合于只有一套房產(chǎn)的購(gòu)房者。

1.2.2“科用改住宅”。一些用于科研的用地被開(kāi)發(fā)商建成房屋后，以經(jīng)濟(jì)適用房、商住公寓、別墅、普通住宅等名義銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商之所以“科改住”，是因?yàn)榭蒲杏玫氐耐恋爻鲎寖r(jià)格、稅費(fèi)等運(yùn)營(yíng)成本明顯低于住宅用地。如尚城的開(kāi)發(fā)商為北京中天華瑞科技發(fā)展有限公司，這個(gè)地塊是中天華瑞于2007 年2 月1 日拿下的，規(guī)劃用途為科研，土地出讓年限為50 年，總地價(jià)為3554.8 萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)為科研320 元/ 平米，工業(yè)140 元/平米。調(diào)查顯示，尚城原本的項(xiàng)目名稱(chēng)為中天創(chuàng)業(yè)園，項(xiàng)目的投資商是北京盛榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，當(dāng)年，為了拿到這塊科研用地，北京盛榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司特意成立了一家科研企業(yè)即北京中天華瑞科技發(fā)展有限公司，而項(xiàng)目名稱(chēng)定為頗有科技含量的中天創(chuàng)業(yè)園，在推廣的時(shí)候就搖身變?yōu)樯谐?，與其他樓盤(pán)一樣面向普通老百姓銷(xiāo)售。

1.2.3“廠(chǎng)房改住”。一些地方將工業(yè)廠(chǎng)房用地改建為住宅銷(xiāo)售。這種違規(guī)現(xiàn)象嚴(yán)重?cái)_亂著城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，給承租、買(mǎi)受業(yè)主帶來(lái)了安全、質(zhì)量等諸多隱憂(yōu)。據(jù)報(bào)道，2006 年12 月，香江公寓三期在開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路搭建售樓處對(duì)外銷(xiāo)售期房，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售樓盤(pán)打的是開(kāi)發(fā)區(qū)知名地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信置業(yè)招牌，誰(shuí)知較終簽訂協(xié)議的卻是煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)菁華工貿(mào)有限公司。按照協(xié)議，2007 年9 月30 日業(yè)主便可以入住，但是直到2008 年5 月份才正式交房。在正式簽定住房合同時(shí)，購(gòu)房合同的條款中卻出現(xiàn)了“工業(yè)用地”字樣。當(dāng)時(shí)許多業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商隱瞞用地性質(zhì)的做法表示不滿(mǎn)，紛紛提出異議，但大多數(shù)業(yè)主不了解工業(yè)用地和住宅用地的區(qū)別，沒(méi)有放棄購(gòu)買(mǎi)。居民搬進(jìn)新居后，水費(fèi)、電費(fèi)均按照工業(yè)用電、用水價(jià)格征收，而且收取額度很不統(tǒng)一。較讓業(yè)主們頭疼的是，購(gòu)房入住一年多，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有給住戶(hù)們統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證。

1.2.4“教用改住宅”。以公共教育的名義征地，然后通過(guò)一系列手段建成住宅公開(kāi)銷(xiāo)售。如燕山大學(xué)以20 倍利潤(rùn)賣(mài)教育征地引發(fā)村民上訪(fǎng)。高校擴(kuò)招高潮中，燕山大學(xué)西擴(kuò)，征用3700畝土地，其中大部分是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的集體用地，有的村莊90%土地被征用。燕山大學(xué)出讓土地473 畝，共得出讓金6 億元。1.2.5“農(nóng)用改住宅”。叫?！啊焙?，開(kāi)發(fā)商以“農(nóng)業(yè)觀(guān)光項(xiàng)目”、“農(nóng)業(yè)園”、“生態(tài)園”、“種植園”、“陽(yáng)光科技大棚”及“耕地房”等農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的名義開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售住宅的現(xiàn)象大量涌現(xiàn)。如幾年前，北京市提出興建現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的構(gòu)想，于是一些地方開(kāi)始打造集游覽、休閑、高產(chǎn)于一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園。一棟棟房屋在農(nóng)地上拔地而起，然后再被開(kāi)發(fā)商以對(duì)外出租的形式租賃給當(dāng)?shù)卮迕褚酝獾娜耍ǔＲ蛔饩褪菐资?，這樣的房子就稱(chēng)之為“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”。
1.3 對(duì)房屋改變用途的看法
對(duì)于房屋改變用途的看法不外乎三種，即支持、有條件支持、反對(duì)。三種看法都有著各自的道理。支持者認(rèn)為“住宅改商用”或者是“商用改住宅”都是滿(mǎn)足業(yè)主所需，既能增加業(yè)主收入,又能緩解就業(yè)難或是住房難，何樂(lè)而不為呢；有條件支持者認(rèn)為“住宅改商用”只要不影響別人，不違反房屋用途管理規(guī)范就不用干涉；反對(duì)者認(rèn)為“住宅改商用”不合適。住宅就是按居住設(shè)計(jì)和建設(shè)的,變成商用涉及到安全性是否有保證，而且，在居民區(qū)的商用可能導(dǎo)致擾民問(wèn)題的發(fā)生?對(duì)這一問(wèn)題如何認(rèn)識(shí),看來(lái)還是值得研究和分析的?

在我國(guó)，改變房屋使用用途與改變土地權(quán)屬和均需按規(guī)定履行相關(guān)手續(xù)。先由規(guī)劃部門(mén)出具規(guī)劃變更批準(zhǔn)問(wèn)件，然后憑規(guī)劃變更到土地部門(mén)辦理土地使用權(quán)用途變更手續(xù)（由原來(lái)的辦公用地變更為商業(yè)用地，適當(dāng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金），兩者都辦理變更完后，到房屋登記部門(mén)辦理變更登記手續(xù)即可。該案例可以具體參考《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條、《土地管理法》第十二條。直接把用于居住的房屋用來(lái)作商業(yè)經(jīng)營(yíng)肯定是不符合規(guī)定的。為此，要把住宅改為商用的前提條件是，如果住房周?chē)墓ㄔO(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿(mǎn)足日常使用要求，或者從事市政府鼓勵(lì)類(lèi)行業(yè)的，可以向房屋所在地的區(qū)（縣）房地局申請(qǐng)改變住宅使用性質(zhì)，如果房屋涉及優(yōu)秀近代建筑的，還需經(jīng)市文管委、市房地資源局和市規(guī)劃局審批同意?！段餀?quán)法》第77 條明確規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋?、娛?lè)等商業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意?！备淖兺恋貦?quán)屬和用途的，必須依法向土地管理部門(mén)進(jìn)行變更登記，更換證書(shū)。對(duì)于擅自改變房屋用途與土地權(quán)屬和用途的必須堅(jiān)決糾正。如嚴(yán)格規(guī)范商品房用地出讓行為。嚴(yán)格土地出讓條件。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)依據(jù)城市規(guī)劃部門(mén)出具的宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，擬定出讓方案，確定為中低價(jià)位普通商品房用地的，方案中要增加房地產(chǎn)主管部門(mén)提出的住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積等控制性要求，并寫(xiě)入出讓合同，約定違約處罰條款。土地使用權(quán)人違約的，要追究相應(yīng)違約責(zé)任。按照《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年增補(bǔ)本）》要求，嚴(yán)格控制商品房用地單宗出讓面積。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)用地中的違法違規(guī)行為。房屋改變用途涉及到的管理部門(mén)和執(zhí)法主體很多，各部門(mén)應(yīng)該對(duì)照各自的職責(zé)，承擔(dān)起各自的責(zé)任，是誰(shuí)的責(zé)任就應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)管。不能相互推諉，更不能熟視無(wú)睹。只有各相關(guān)單位都能從嚴(yán)格履行自身應(yīng)盡的職責(zé)做起，認(rèn)真開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查監(jiān)管，認(rèn)真整改房地產(chǎn)用地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用中的不規(guī)范行為、依法依紀(jì)堅(jiān)決查處違法違規(guī)用地行為，才能將房屋用途改變的情況限制在規(guī)范內(nèi)，限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)，限制違規(guī)改變房屋用途可能給消費(fèi)者利益造成的傷害和可能造成的國(guó)有資產(chǎn)的流失，創(chuàng)造良好的發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境。

四、本公司除辦理房屋用途改變檢測(cè)鑒定，還承接以下全國(guó)業(yè)務(wù)范圍：

1.混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件檢測(cè)鑒定

2.鋼結(jié)構(gòu)質(zhì)量檢測(cè)鋼結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)鑒定

3.出租屋提供房屋結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告

4.房屋加固檢測(cè)

5.房屋漏水檢測(cè)

6.土木工程檢測(cè)

7.道路安全檢測(cè)

8.橋梁質(zhì)量安全檢測(cè)

9.學(xué)校幼兒園午托班學(xué)校結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)鑒定房屋質(zhì)量安全檢測(cè)

10.工業(yè)區(qū)廠(chǎng)房質(zhì)量安全檢測(cè)

11.商鋪開(kāi)業(yè)前房屋安全檢測(cè)鑒定

12.建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)

13.游戲廳網(wǎng)吧特種行業(yè)需做整棟房屋質(zhì)量安全檢測(cè)房屋結(jié)構(gòu)檢測(cè)主體結(jié)構(gòu)檢測(cè)鑒定

14.取樣檢測(cè)鑒定

15.現(xiàn)場(chǎng)安全性勘察檢測(cè)

16.承載力檢測(cè)

17.房屋地基安全檢測(cè)等

房屋用途改變檢測(cè)鑒定第三方機(jī)構(gòu)

深圳市住建建筑檢測(cè)鑒定有限公司、資質(zhì)齊全、檢測(cè)、承接全國(guó)業(yè)務(wù)范圍，辦理房屋用途改變檢測(cè)鑒定

本公司專(zhuān)業(yè)辦理各類(lèi)房屋安全檢測(cè)鑒定、房屋結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)加固、房屋加固設(shè)計(jì)等等，出具權(quán)威房屋安全檢測(cè)鑒定報(bào)告

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